記者 李貝貝 上海報道

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新城悅服務集團有限公司（01755.HK，簡稱“新城悅服務”）于8月25日發布的2023年中期業績顯示，上半年實現營業收入26.81億元，同比增長8.7%。值得注意的是，上半年公司非住宅拓展效果顯著，公司在管面積中第三方面積占比51.6%，合約面積中第三方占比48.3%。

8月28日，新城悅服務管理層在2023年中期業績發布會上表示，盡管2023年上半年房地產行業的不景氣繼續影響公司的部分業務，但整體業績的增長說明，公司已逐步擺脫對房地產行業的依賴。

新城悅服務董事長兼首席執行官戚小明坦言，作為物業管理行業，也會受到來自上游行業的傳導，例如案場服務需求的減少、來自開發商企業的回款變慢、住宅市場的新盤拓展難度加大等。

不過，“這些不利因素會放緩物業管理的增長步伐，但不會改變行業的增長趨勢”。戚小明認為，作為傳統服務性行業，業主、企業以及政府機關在物業管理相關方面的存量需求始終存在，這些永續性的需求，構建了物業服務行業或者后勤服務行業的基本盤。

社區增值服務正在向永續型業務轉型

半年報顯示，2023年上半年，新城悅服務營業收入為約26.81億元，同比增長約8.7%。據中指研究院統計，截至目前，已披露半年報的物業企業中，新城悅服務在營業收入和歸母凈利潤兩個指標上均排名前八。

收入的增長主要由物業管理服務和社區增值服務貢獻：其中，上半年物業管理服務收入達到約16.94億元，同比增長約21.7%；同期，社區增值服務方面的收入達到約7.08億元，同比增長約13.4%。該業務板塊的毛利達到約2.40億元，占本集團整體毛利約33.5%。

在該公司社區增值服務中，團餐、電梯服務等作為創新業務在今年上半年維持了較為顯著的增長。報告期內，與大后勤相關的增值服務收入持續增長，在社區增值服務中的占比達到約49.8%，其中團餐服務取得的收入約為2.22億元，同比增長約55.3%；設施管理服務相關的收入為約1.31億元，同比增長約23.1%。

“目前社會增值服務的內容也在向永續業務推進轉型，這也是我們業務正在擺脫房地產依賴的又一體現，一次性需求的拎包入住和車位銷售等業務，在我們收入中的占比不斷的下降?！逼菪∶鞅硎?。

規模方面，截至2023年6月30日，新城悅服務合約面積達到3.23億平米，較2022年末同比增加1008.9萬平米；在管面積達2.09億平米，與2022年末相比增加1025.9萬平米。

值得注意的是，保持較強的獨立性是物企穿越地產下行周期的重要保障。截至2023年中期，公司在管面積中第三方面積占比51.6%，合約面積中第三方占比48.3%；2023年上半年新城悅服務第三方拓展面積為1218萬平方米，同比增長17.5%。據克而瑞物管統計，截至2023年6月30日，新城悅服務第三方合約面積較2018年末IPO時增長約187.7%。

不過，其他業務方面，來自于房地產開發行業的服務需求于報告期內仍在下降，其中開發商增值服務和智慧園區服務收入的下降速度依然顯著。例如，2023年上半年，公司智慧園區服務的收入為約1.20億元，較2022年同期約1.74億元下降約31.2%；開發商增值服務的收入為約1.59億元，較2022年同期約2.74億元下降約42.1%。

今年上半年，新城悅服務的經營指標亦在逐步向好。截至2023年6月30日，新城悅服務的毛利為約7.18億元，較2022年同期的約7.16億元同比上升約0.2%；毛利率為約26.8%，較2022年同期的29.0%相比下降2.2個百分點，但較2022年全年毛利率上升1.0個百分點（2022年為25.8%）；期內，新城悅服務的利潤為約3.34億元，較2022年同期約2.58億元上升約29.4%；本公司擁有人應占利潤為約2.94億元，較2022年同期上升約30.1%；凈利潤率為約12.4%，較2022年同期上升1.9個百分點。

另據新城悅服務首席戰略官兼董事會秘書尤建峰在業績會上透露，截至到2023年6月30日，公司所持有美元債債券的賬面價值是2957萬元，已經影響很小了。

物管行業的增長趨勢不會改變

業績會上，對于物管行業的走向，戚小明直言，未來短期內物業行業依然面臨著層層挑戰，不管是房地產企業、還是與其關聯度度較高的物企挑戰都很大。

其進一步分析稱，挑戰主要來自于兩個方面。

第一，房地產形勢的變化?！埃ǚ康禺a行業）短期來看還是比較困難，長期也看好，但是這段周期多長、形勢變化到穩定的階段會有多少時間，從現在來看還是要等待?！逼菪∶髡J為，房地產形勢的變化不可避免地會對物管行業尤其是未來的發展造成非常大的影響；

第二，相比過去幾年，業內對于物企市場化的能力、獨立性能力的培育更加關注，而能力的培養需要一定時間?！八远唐诶щy也是一方面的原因，就是說它的獨立性、市場化的能力、培育需要一個過程，前面應該說有短板”，戚小明表示。

盡管如此，戚小明對于物管賽道的發展仍充滿信心：“長期講還是看好的，物業行業還是有別于房地產，盡管很依賴于房地產，因為房地產的好壞對物業行業未來的發展有非常大的影響，但是因為它是一個存量的市場，所以它整體的穩定還是第一位。”

“發展還是有的，不管是住宅、非住宅，還有增值服務如電梯等方面相對來說還是比較穩定的，而且隨著市場化、獨立性業務意識的培育和能力的提升，它對未來拓展方面非常有機會。所以這個行業短期困難，長期還是看好的?！逼菪∶髟俅螐娬{。

基于上述判斷，戚小明樂觀預計，下半年新交付的項目體量仍會較上半年有所增長，公司物業管理收入的增長趨勢不會有任何改變。

“下半年我們要在品質提升、服務提升；要在區域聚焦，多元化發展和我們團隊管理等方面做進一步的升級迭代，為我們未來持續的規模增長和員工滿意奠定基礎。”戚小明透露。

尤建峰則表示，目前新城悅服務正在加緊準備下一個三年戰略規劃，具體的戰略目標和業務模式會在下半年進行同步，大方向包括要做品質提升、通過數字化來提升體系能力、更為聚焦深耕城市和重點城市等。“物業服務還是要把小區里固定的資源充分挖掘，這可能是一個非常務實的，確定性更高的業務方向?！?/p>

中指研究院則在研報中指出，物業管理行業發展進入關鍵時期，前途光明，道路曲折。物業服務企業應根據自身實際情況，制定具有前瞻性的發展戰略，追求有質量的增長。