近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。另外，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部8月25日聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，延續(xù)“置換免個(gè)稅”政策至2025年12月31日。

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多位業(yè)內(nèi)人士表示，熱點(diǎn)城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”的落地不應(yīng)再等待。而且，相比之前只有住建部提及“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，這次變成了多部委，特別是和貸款相關(guān)的央行也參與其中，也增加了政策落地的可能性。如果政策在“金九銀十”之前可以落地，疊加上“置換免個(gè)稅”的政策，有望帶動(dòng)購(gòu)房需求快速入市。

居民購(gòu)房成本再降低，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市政策落地節(jié)奏加快

本次通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱(chēng)：“此次政策調(diào)整和過(guò)去不同的是，不再自上而下發(fā)文，而是將此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。也就是，在一城一策和城市主體責(zé)任的情況下，考慮到城市的差異性，不適宜國(guó)家自上而下統(tǒng)一部署，而是將政策的權(quán)限給到城市。城市納入到工具箱中，是否執(zhí)行、什么時(shí)候執(zhí)行，由城市裁決。”

同時(shí)，從三部門(mén)共通推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”來(lái)看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策將在全國(guó)大面積落實(shí)，尤其是在部分一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市落地的節(jié)奏開(kāi)始加快。58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析認(rèn)為，從“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后的效果來(lái)看，意味著“賣(mài)一買(mǎi)一”改善需求，首付比例將大大降低，房貸利率也將同步降低，這對(duì)于進(jìn)一步釋放改善型的置換需求將起到重要推動(dòng)力，但需求釋放的持續(xù)性以及在各地的效果，預(yù)計(jì)還將呈現(xiàn)一定分化。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，現(xiàn)在全國(guó)三四線(xiàn)城市已經(jīng)無(wú)政策可寬松，出臺(tái)政策還有用的只有一二線(xiàn)城市。特別是一線(xiàn)城市。針對(duì)第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)該有大幅度的調(diào)整，特別是賣(mài)一買(mǎi)一，認(rèn)房不認(rèn)貸應(yīng)該成為全國(guó)所有城市執(zhí)行的政策。他還提到，認(rèn)房不認(rèn)貸在一線(xiàn)城市預(yù)計(jì)不會(huì)全面實(shí)施，深圳無(wú)房有貸戶(hù)首付50%，北京上海這兩個(gè)龍頭城市無(wú)房有貸基本60%-80%起，預(yù)計(jì)政策不會(huì)全面松綁，很可能會(huì)率先在北京的房山，上海的臨港等偏遠(yuǎn)區(qū)域試點(diǎn)。

“該政策在8月底落地，若地方加快政策執(zhí)行速度，將有利于帶動(dòng)需求入市，核心城市“金九銀十”行情可期。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜提到。

而對(duì)于此次政策的出臺(tái)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本，更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求。

購(gòu)房交易成本降低，剛需和改善型需求或進(jìn)入良性循環(huán)

除了推動(dòng)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，8月25日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》。自2024年1月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

此外，公告所稱(chēng)現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為該房屋轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)成交價(jià)格。新購(gòu)住房為新房的，購(gòu)房金額為納稅人在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)網(wǎng)簽備案的購(gòu)房合同中注明的成交價(jià)格；新購(gòu)住房為二手房的，購(gòu)房金額為房屋的成交價(jià)格。

李宇嘉表示，該政策的目的非常明確，即通過(guò)降低交易成本的方式，一方面滿(mǎn)足住房改善，另一方面促進(jìn)房屋流通或良性循環(huán)。此項(xiàng)政策有利于改善型需求，也有利于剛需。因?yàn)榻灰壮杀窘档停B加前面“認(rèn)房不認(rèn)貸”的落地，改善型需求能夠釋放，那么就能釋放出小戶(hù)型、低總價(jià)的二手剛需房源，也有利于剛需上車(chē)，從而形成剛需和改善型需求良性循環(huán)，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸穩(wěn)定下來(lái)。

“個(gè)稅政策的方向是積極支持改善型需求，通過(guò)這一政策的調(diào)整，可以積極推動(dòng)有改善需求的購(gòu)房者加快入市腳步，促進(jìn)市場(chǎng)交易量快速提升。改善需求中一賣(mài)一買(mǎi)往往會(huì)伴隨著大量的交易稅費(fèi)，無(wú)形之中大大增加了換購(gòu)的成本，并且所得稅一般會(huì)收取差額的20%，在換購(gòu)需求中稅費(fèi)所占比重較高，如果手中房子購(gòu)置早，并且不是唯一住房，則賣(mài)房過(guò)程中個(gè)人所得稅更是稅負(fù)重。改善型需求的支持力度正在不斷增大，目前關(guān)鍵還在于政策實(shí)際落地。”張波提到。

整體來(lái)看，陳文靜認(rèn)為，多部委接連釋放政策利好，為市場(chǎng)注入了信心，有助于穩(wěn)定各方預(yù)期。相較于以往，此次政策更加細(xì)化和具體，明確推進(jìn)首套住房不認(rèn)貸、延長(zhǎng)1年內(nèi)換房退稅優(yōu)惠，為各地政策執(zhí)行指明了方向，若核心城市政策在“金九銀十”之前落地，將有望帶動(dòng)市場(chǎng)銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)恢復(fù)。