文｜Coral 編輯｜劉狄

“有點措手不及。”這是RET睿意德董事索珊對2022年商業地產行業的總體感受。

而這種措手不及是因為起初的預判沒有發生。索珊回憶，在2021年調查商業地產行業信心指數的時候，業內普遍認為市場已經有了暖意，行業發展與疫情共生也無礙。然而轉至2022年，行業再遭遇探底；直到歲末，隨著防疫政策的“放開”調整，則又出現了觸底反彈的市場機會。

(資料圖片)

以北京市場為例。仲量聯行在《北京商業地產市場?2022年留聲機》報告中如此描述：2022年的北京商業地產市場很難用一個精準的詞匯來表述，這期間好似充斥著負面的情緒，表現欠佳的指標以及無處不在的疫情影響。來到年底，市場灰度進一步增加，零售市場勉強維持著門可羅雀的日常經營。然后，疫情政策發生了大幅度調整。“盡管我們不認為疫情管控政策的調整會在中短期內讓市場迎來快速反彈，但這一改變使得行業從業者們有了解決當前市場問題的動力和信心基礎。”

仲量聯行將“希望”作為2023年北京商業地產市場的關鍵詞，即在中短期內，市場不會發生類似于2021年的爆發式增長，而是需要時間去解決當下的各類問題，通過策略調整，打造恢復基礎，逐步向正確的方向發展，就好像一場大病初愈，緩步但堅實的邁向一個復蘇的未來。

北京市場只是商業地產行業的一個縮影。而要“活久見”，總會經歷行業的波峰波谷，讓我們一起把希望標注在2023。

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掉鋪現象凸顯 維穩現有租戶

“2022年的商業招商太難了，原因在于負責招商運營的人時常發愁，一旦掉鋪，要往商業項目里填什么內容，即品牌。”一位從事商業地產的業內人士感嘆到。

例如仲量聯行數據就顯示，2022年北京零售地產市場環境承壓遇冷，各品類均受到不同程度沖擊，普遍出現退店、縮店和暫緩擴店計劃的趨勢。其中，餐飲行業關店面積占比達到34%——退租主要集中在小面積加盟品牌，近60%為100平方米以下的飲品、小吃店鋪，抗風險能力較弱。

另外，部分時尚品牌銷售額下滑，暫緩此前的店鋪擴張計劃。在當前的消費市場環境下，十分考驗品牌方的電商平臺戰略和財務抗風險管理，經營規模較小的品牌容易出現關店止損心態，進而增加了零售物業業主方的招商適配難度。

對此，世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天也感同身受。在他看來，2022年商業地產行業充滿著不確定性，那么如何規避這種不確定性？“商業項目的業主方最擔心的其實是掉鋪問題，首店占比、新品牌引進都不是他們在去年首要考慮的事情，而是讓現有商戶堅持下去，比如通過免租的方法與品牌商共進退。”

仍以北京市場為例，世邦魏理仕的數據顯示，2022年第四季度，北京零售市場經歷全年第二輪靜默期，對消費活動影響凸顯，各大商圈皆有不同程度的掉鋪現象，全市空置率環比上浮0.5個百分點至7.7%。

與此同時，自疫情以來租金持續走低，北京全市降幅較上季度有所收窄，次級商圈降幅相對明顯。購物中心首層平均租金報價環比下調0.7%至每天每平方米33.7元，全年累計降幅2.8%。疫情下招商及新店入駐進程緩慢，各方依舊持謹慎態勢，相比通過租金調整填補空鋪，業主更傾向維穩現有租戶。

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“危”、“機”相伴而行

“危”與“機”相伴而行。2022年的商業地產行業并非絕對的乏善可陳。

品牌商方面，雖然中小餐飲在去年出現了倒閉，但一些有雄厚資本支持的連鎖餐飲仍在擴張。例如雍雅合鮮、松鶴樓蘇式湯面、添好運分別落位北京銀泰in01、西單大悅城和朝陽合生匯。

奢侈品牌也是去年市場的高光點。例如SKP、國貿商城等以奢侈品、輕奢商務、珠寶首飾等高端消費為主要定位的商業體持續繁榮，并在2022年第四季度內錄得Chanel、Chole、Maison Margiela等店鋪新增或升級。

此外，始祖鳥、Nike、波司登等戶外運動品牌拓店節奏穩健。

AVATR、蔚來、集度、小鵬等新能源汽車品牌亦有表現，在選址人口密度較大的非核心商圈的同時，抓住空檔期入駐核心商圈標桿項目。

“樂樂茶、M Stand、Smiley Tea等咖啡茶飲，以及以Venchi、LeTAO、艾炒酸奶為代表的烘焙甜品等高頻率、低價位的大眾品類更新迭代較快，也是恢復煙火氣最快的業態。”孫祖天指出。

在2022年，依舊有逆勢開業的商業項目。

9月，華潤第三座、華東首座萬象天地——南京萬象天地開業，華潤萬象生活首個市集型購物中心——深圳萬象食家也在當月開業；10月，華潤第四座、上海首座萬象天地——上海蘇河灣萬象天地正式開業。

2022年12月，位于成都交子金融商圈的SKP項目開啟試營業。SKP旗下DT51購物中心也在2023年1月1日試營業。較之SKP和SKP-S，這家位于北京北苑路和小營北路交叉口東北角的新開項目，聚焦高端家庭社區消費，更接地氣。

在過去一年內，還有不斷買入內地商業資產的太古地產（詳見：《》）。

索珊表示，“在別人慢下來的周期，頭部運營商還是保有活力，持續在一線城市和新一線城市投入。”

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新消費更動腦，更走心

“在有些商業認為他們的顧客是18歲到35歲的時候，這只代表這些商業希望獲得有支付能力客群的支付，而不代表真的了解了自己的顧客。”索珊認為，對于消費者的研讀，不再是通過顏色等感觀刺激促成購買決策，而是必須知道消費者究竟是怎樣想的。例如美妝博主有“化學家”的稱呼，他們會分析化妝品的配方成分，科普護膚知識。受到他們潛移默化的影響，消費者的專業知識和思維也在提升。

《2023麥肯錫中國消費者報告：韌性時代》同樣指出，中國消費市場將出現的一大趨勢，是選擇更明智，消費未降級——消費者只是在購買商品和選擇渠道時廣開思路，尋找價格更具競爭力的渠道來購買想要的品牌。有的通過微信群，有的借助淘寶代購店，有的則尋求直播帶貨。并且，消費者很精明，他們知道如何在社交媒體上研究自己心儀產品的技術規格。例如，他們對日常護膚品的成分了如指掌，也會對比羽絨服的保暖效果和含絨量。

在去年，世邦魏理仕還首次在全球范圍內，對2萬多名不同年齡的消費者進行了調查，以了解他們在未來將如何居住、工作和購物。其中，中國消費者對于全渠道的依賴度高，消費理念比較超前，既需要線上消費及其便捷的配送或查找信息，也需要線下體驗商品或服務。“在綠色消費方面，中國消費者也更加關注如何將可持續發展的理念貫徹到商品和服務經營上。尤其是年輕消費者，品牌如何體現出對于環境的友好，對于吸引消費者是有幫助的。”孫祖天說。

“2022年對于商業地產行業而言，相當于一個悠長的假期。其既不是所有，也不是未來，只是一個指向未來的片段。”索珊表示，2023年將是在起跑。

如前所述，能夠在2023年商業地產行業保持“活久見”的前提，或是針對“新消費更動腦，更走心”的因需而變。

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