“整個2021年為了拿地，我4次飛來上海進行隔離。”一家港資地產發展商的投資負責人近日告訴第一財經，在臨近春節時，為了開展在內地的工作，頂著香港新一輪形勢嚴峻的疫情，她又一次飛到上海進行“14+7天”的隔離。

2021年由于“三道紅線”、樓市下行、流動性緊張等多重原因，許多內地民營房企收縮投資，甚至有房企暫停拿地，從第三季度起多城土地頻現流拍。在民營開發商的躺平時刻，逆市加碼拿地的除了有央企、國企，還有港資開發商。

30多年前中國房地產剛市場化時，港資房企第一代創始人懷揣資金進入內地開始轟轟烈烈的大開發，被稱為“老師父”。但縱觀過去十多年的歷史，港資房企在內地的投資節奏，恰好是跟內地開發商反著來的。當整個房地產市場都在狂奔，風口里的“豬”都能飛起來之時，大部分港資是不參與搶地的，甚至被評價為“沒落的貴族”;而每當土地流拍、地價下行之時，這些港資就會卷土重來、反周期操作。

港資房企紛紛百億奪地

1月27日恒隆地產舉行線上業績會，恒隆集團董事長陳啟宗之子、副董事長陳文博卻不在香港，過去整整一年，他都在內地項目看項目，盡管離春節沒幾天了，他卻仍在上海參與會議。

陳啟宗則在業績會上說，如今內地房地產企業中有很多在財務上比較困難，這反而可能成為恒隆買地最好的機會。“如果一個城市平時賣很多地，現在賣地收入少了，會不會讓我們有機會用一個比較好的價錢買土地?”他稱。

另一家港資房企的投資負責人，近日也對第一財經記者表示，她2021年大部分時間都往返于香港和內地，曾在上海經歷了4次隔離，主要目的就是來看項目和拿地。“目前的政策是進入內地需要隔離14+7天，內地低風險地區人員到香港可豁免隔離。”

去年年尾，該房企終于在上海第三次集中供地中斬獲一塊純住宅用地，當時僅有3家房企競爭，“這放在過去根本不敢想，我們肯定會搶不到的，現在拿地容易了許多，接下來會考慮更多項目”。

香港“四大家族”之一——鄭氏旗下的新世界集團，在2021年年初選擇把新世界中國地產有限公司總部落戶在了廣州，釋放了將重倉內地項目的信號。去年9月，新世界中國地產宣布投資70億拿下廣州市增城區荔城街夏街村舊村全面改造項目，擬打造總部經濟區、金融集聚區與美食休閑街區，引入K11集團旗下品牌、瑰麗酒店等。去年12月20日，新世界中國再宣布，又于大灣區拿下3宗城市更新項目，包括深圳市光明區光僑食品廠改造、深圳市龍崗區188工業區改造及廣州市海珠區的"省二醫城改項目"。

嘉里建設則于不久前，在上海黃浦拿下一個百億大項目，地段稀缺。2022年1月4日，嘉里建設有限公司發布公告稱，成功招標購入上海市黃浦區一宗土地作綜合發展之用，代價133.29億元。地塊位于上海黃浦區核心地段，毗鄰外灘、豫園、南京東路步行街及人民廣場等地標，是以交通導向的綜合用途發展項目之一部分，總建面高達19.9萬平方米，其中可以用于建造住宅公寓及石庫門聯排別墅的建面達到12.45萬平方米。

過去幾年畫風是“賣賣賣”的港資房企瑞安，在2021年12月武漢第三次集中供地上，竟然一舉奪下了武漢新任總價地王。在與武漢城建集團聯手之下，瑞安以165.268億元底價拿下武昌灣三宗地塊。瑞安以底價摘地，樓面價并不高，三宗地塊平均樓面價在15000元/平方米上下，四年前周邊樓面價即為14330元/平方米。外界猜測此地塊或被瑞安打造為武漢的第三個新天地，瑞安早在2005年進入武漢，其打造的武漢天地項目二手房價目前在武漢市場處于天花板位置。這次拿地不用搶奪，利潤對于瑞安來說還有很大想象空間。

恒隆也于去年下半年宣布，將在昆明打造首個以君悅品牌冠名的服務式寓所銷售項目"昆明君悅居"，將于2022年底推出市場。

其實早在2020年2月，新冠疫情剛剛發生，香港置地就以310.5億的價格拿下上海徐匯一宗綜合體地塊，以內地總價第一高的大手筆，展現了重倉內地的決心。

“港資房企更注重財務穩健和行業周期性的風險，所以過去在拿地很火爆的時候，港資是偏謹慎保守的。現在反而成了港資出手的好時機，因為我們資金成本低，自有資金多。”上述港資地產商投資負責人表示，接下來會更多關注公開招拍掛市場，以一二線城市為主。

歷史上曾多次“反周期操作”

回溯過往，在內地房地產市場化之初，港資是最不可被忽視的一股力量。進入內地掘金的中國香港房企，帶來了賣樓花、按揭購房等銷售模式，在豪宅和商業地產領域樹立起了早期的標桿項目。

然而每當內地房企蒙眼狂奔沖規模，港資的身影就會淡出。2009年是個拿地熱年，全國多地高價土地頻現，恒隆地產董事長陳啟宗那時卻說“凡是買了地王的，大半都是后悔的，歷史都證明他們是傻瓜”。

2015年-2016年，又是一個地王頻出的時代，新世界發展卻將北京、上海等9個項目以339億元對價打包賣給了恒大，這幾乎是當時新世界發展在內地的一半土儲。同年，華人置業宣布完全退出成都市場。

2017年-2019年，內地房企紛紛喊出千億乃至三千億規模的口號，港資房企卻在規模TOP30中徹底銷聲匿跡。

但實際上港資從未撤退。每當內地房企資金鏈吃緊、內地城市土地出現流拍時，港資房企就會反周期操作，逆勢加碼。

比如2011下半年-2012年，由于房地產調控導致樓市低迷，全國土地流拍頻頻上演，和記黃埔、長江實業、新世界、嘉里建設、恒隆、瑞安卻趁機在內地一二線城市拿了一波地，借這次窗口期，許多港資房企第一次進入內地二線城市市場。

在2017-2020年內地房企強勢發展的時代，內房企還曾紛紛到香港拿地，擠壓港資房企在大本營的空間。結果2021年不少內地房企又把香港項目賣掉，套現緩解燃眉之急，這時候多是香港本土開發商撿漏接盤了。

看來不僅在早期的項目銷售上港資開發商是“老師父”，在周期操作上，港資也有很多可以學習的地方。

“港資企業和老板大多經歷過金融危機，心有余悸，所以會偏向謹慎和保守，他們的杠桿率常年處于低位。此外，因為摸爬滾打多年，有較為豐富的反周期操作經驗。在內地的區域布局上，由于對下沉市場了解不足，普遍選擇布局一二線城市、長三角和大灣區，對不了解的三四線市場比較畏懼。在大環境危機降臨時，這反而成了明智的選擇。”一名在港資房企任職多年的投資人士對第一財經表示。