一年一更新的二手房“指導價”剛滿周歲便遭夭折，13城悄然松綁后，二手房市場似乎迎來了又一春。

“指導價”落戶海淀區

繼北京面向東西城實施“多校劃片”后，抑制學區房的政改之風終于吹向了海淀。

(相關資料圖)

去年九月，海淀房地產經濟協會發布了一則《行業內部自律倡議》，對區內29個重點小區設定掛牌指導價。

《倡議》規定，“名單內”房屋掛牌價不得超過指導價1%，若違背將不允許在任何中介掛牌，且不能通過中介成交，否則會有吊銷中介執照的風險。

雖然該《倡議》意指作為中介的“內部參考”，但市場反應卻很迅速，僅一夜之間部分房源報價就已下降5%，更有甚者因報價太高被下架處理。

有中介工作人員表示，“在接到相關通知以后，對于已掛牌的房源，已主動聯系且告知業主調整報價，不調整的不予外網展示，但不影響正常賣房、過戶。”

從實際情況看，指導價格對于著急賣房的業主影響最大，部分急售房源有一定的議價空間。此外，無法對外展示的房源目前成交價要高出指導價很多，只要買賣雙方私下協商一致，就可以成交，不受指導價約束。

以育新花園為例，該小區指導價顯示小戶型88000元/平方米；中戶型78000元/平方米；大戶型78000元/平方米。在政策實施后，某中介平臺上顯示該小區內個別小戶型房源掛牌價仍超過指導價達97252元/平方米。

因此，外界對于受二手房交易指導價所對應的價格體系也是看法不一。

指導價到底“指導”誰？

依據二手房交易流程，存在銀行評估價、最低過戶網簽指導價、掛牌價、實際成交價、過戶網簽價五種價格體系。

掛牌價比較容易理解，是由賣家掌控出于對房屋主張判斷所給出的期望價格。而實際成交價則是依據買賣雙方意愿與中介協商后的最終成交價格。

銀行評估價是由專業評估機構通過方式方法對房產價值進行評估后給出合理的價格，通常為房屋成交價的7成左右。

過戶網簽價是政府系統里體現的成交價格，也是銀行評估價的“上限”，可直接影響二手房買賣中“繳稅”價格的高低。按照要求，網簽價不能低于最低過戶指導價，若網簽價高于指導價就按網簽價格交稅，反之按指導價交稅。

最低過戶網簽指導價由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。目前過戶網簽價只有最低限價，無最高限價要求，以避免因過戶網簽價過低會造成的過度避稅。

網簽價通常比實際成交價要低，比如一套房屋的成交價為200萬，購房者需要貸款100萬。如果他為首次購房，那么可貸7成，網簽價即為100/70%，約等于143萬。

綜上所述，海淀區“指導價”是以引導海淀二手房逐漸走向平穩為主，調控冷卻因市場哄抬造成高預期的“掛牌價”為輔。

因未涉及“過戶網簽價”以及“過戶指導價”等影響貸款因素，所以不影響二手房貸款額度及首付比例。相較于其他省市來說，“打壓”力度也較輕。

量價齊升

去年8月，上海對二手房貸款開始實施“三價就低”原則。在審核二手房貸款金額時在“網簽價”、“最低過戶指導價”及“銀行評估價”三個價格體系中，選擇“最低”價格作為貸款參考。這意味著二手房貸款額度下降，首付比例提高。

而此前廣州和深圳出臺的“二手房成交指導價”，是以“銀行評估價”為放貸標準，以打擊高估價，低首付現象為目標，讓炒房客無路可走。深圳相關部門還著重強調，二手房成交參考價格原則上將一年更新一次。

而如今，在“指導價”落地滿一年之計，部分城市二手房市場似乎已出現明顯松動跡象。其中，北京、上海、天津、廊坊、東莞等近一半城市二手房成交量指數較6月實現增長。寧波、太原、鄭州、南京、蘇州等超六成城市7月成交量指數超過去年同期。

具體來看，7月初西安明確表示將暫停發布“二手房指導價”，中介機構可尊重賣方意愿掛牌二手房價格。而早在5月，西安住建局曾發布《關于調整商品住房交易政策有關問題的通知》，提到要促進二手房市場流通，將二手房的限售時間由《不動產權證書》取得滿5年縮短為滿2年。

上海多位中介人士也表示“7月份以來，二手房涉稅評估價較之前有一定提升，但不同板塊、不同小區的調整幅度不一樣，有的比之前高了一成左右。”

5月，成都兩度發布樓市新政，以優化限售與免稅年限的方式平衡二手房市場的供需。受此影響，6月成都二手房成交量接近1.67萬套，環比增幅達34%；7月成交量則進一步增長至1.73萬套。

克而瑞指出，二手房指導價放松，其意義不僅限于松綁城市本身，更重要的是，向市場傳遞激活二手房流動性的信號。二手房市場流動性、活躍度提升，也將對新房市場信心產生正面和積極的作用，進而帶動包括更多城市、更大范圍的市場預期和置業信心的修復。