亚洲综合国产一区二区三区-亚洲综合激情另类专区-亚洲综合精品一区二区三区中文-亚洲综合免费-国产成人黄网址在线视频-国产成人教育视频在线观看

您的位置:金融 > 正文

合生創展10天斥資180億拿地 “掉隊航母”合生創展的豪賭?

來源:環球老虎財經 時間:2020-07-07 15:05:27

6月5日,合生創展集團公布稱,其前五月的銷售金額約人民幣65.07億元,同比下跌22.1%,這同盛傳的2020年800億銷售目標還有很遠的距離。不過,5月份接連幾場出乎意料的土拍,讓昔日的“地產航母”合生創展回到了輿論風口。合生創展10日內豪擲180億拿下了位于北京南三環分鐘寺的三個地塊,而這是以超過合生創展2019全年營業收入拿地為代價。有人認為,二代朱桔榕接班后,合生創展或將轉變慢周轉的老路子。不過,以合生創展當前的規模和資金實力,想要后來居上并非那么容易。

自2017年以來,北京出讓四環內不限價宅地僅有2宗。而今年五月份位于北京3.5環的分鐘寺剛剛成交了三宗這樣的宅地——分別是豐臺區南苑鄉分鐘L-24、L-26地塊(一起出讓)、豐臺區南苑鄉分鐘寺村L-39地塊、豐臺區南苑鄉分鐘寺村L-41地塊,地塊整體建筑規模達到251067平方米,總起拍價134.19億元。

這三宗地塊很有來頭,地塊位于東南三環到四環之間,距南三環直線距離不足1000米,距離京滬高速不足700米,距離地鐵10號線分鐘寺站700米左右,是鏖戰三環最后的“荒地”。地段好加之是不限價的純商品房地塊,非常適合用來做豪宅項目,分鐘寺地塊自掛牌起就備受矚目。前后三次土拍吸引了包括中海、平安以及世茂在內的28家房企及聯合體參與了競拍,但最終這三宗地塊卻被一個意想不到的開發商以180億(具體數字是179.6億元)重金收入囊中——這家開發商便是合生創展,土拍市場上久違的身影。

180億相當于合生創展2019年全年的銷售業績,這顯然與合生創展往常“慢節奏”的形象不相符。今年初合生創展創始人朱孟依從董事會主席等位置上退下,把家族企業的權杖交到了女兒朱桔榕手中。有人認為二代接班后,合生創展或一改往日風格,而拿地僅僅是合生創展重啟擴張之路的第一步。

為何敢于高溢價拿地?

往日的“地產航母”已經掉隊許久,甚至在地產圈里已經排不上號,而長期掉隊后的合生創展家底并不殷實。2019年合生創展總營收也就166.75億元人民幣,扣非后歸母凈利潤83.86億元,這一次囤地金額超過了去年一年的營收總額。而截至2019年末,合生創展賬上臥有現金113.18億元,賬上現金不足以覆蓋一年內到期的113.67億元短期負債。

那么,合生創展為何敢于高溢價拿地呢?這或同分鐘寺背后的一級開發商有關。

分鐘寺村三宗不限價地塊的一級開發全部都是珠江投資做的。據說珠江在此耕耘了大約20年,已投入數百億用于該片區的拆遷改造。分鐘寺歷來為三環附近發展最慢的區域之一,如今仍是城中村的形象,一度成為眾多北漂客的落腳地。2018年分鐘寺村被列入北京市棚戶區改造以及環境整治計劃,而分鐘寺棚改項目背后的一級開發單位是北京嘉富龍房地產開發有限公司——其最大的股東是北京珠江房地產開發有限公司,持股比例62.14%。

珠江投資的其另一個身份是合生創展的兄弟公司。1992年,朱孟依在香港成立合生創展,由于境外投資者不能在內地開發房地產的政策,其第二年在廣州創辦了珠江投資,而珠江投資與合生創展兩家公司,被稱為老掌門人朱孟依在地產行業中的“左手右手”,二者合稱為“珠江合生系”,目前,其實際控制人是朱桔榕的親哥哥朱偉航。

依靠著與珠江地產的關系,合生拿下分鐘寺區域占據了優勢。地塊掛牌文件顯示,雖然三塊地最終以72.20億、65.40億元、42億元的價格成交,溢價率為26.25%、42.08%、37.86%。但其中的48.35億元、39.82億元、24.81億元是要給到一級開發商珠江投資。也就是說,土地出讓款中將有超過一半的錢相當于從合生系企業的左手倒右手。合生創展拿到手是7萬的樓面價。但對于合生系企業來說,綜合算下來,其真實付出的成本比7萬低得多。

也有人猜測,在這次交易中,合生創展拉來了信托合作。按規定,信托公司是不可以繳納或者變相繳納出讓金的。但信托是可以和房企一起成立聯合公司拿地的,進真股、占股份,是信托資金合規進入房企的一種方式,信托入股房企不僅可以給項目融資,還可以以股東借款的形式給項目公司貸款。

實際上,不止是分鐘寺,同過往相比較,合生創展的拿地模式已經發生變化。去年在北京,合生多次出現在土地公開市場,是北京金茂府二期的四個股東之一,造甲村地塊它還競爭到了倒數第二輪。而“地產二代”接棒之初就開始融資發債、豪氣拿地,這一系列動作被解讀為合生創展將從慢周轉轉向快周轉的訊號。

“大地主”的慢周轉,錯失規模增長黃金期

由于分鐘寺沒有7090限制(70%的房子面積90平米以下),不限價,可謂是做“豪宅”的不二之地,合生創展多半會將其做成豪宅項目。這不由得讓人想到了合生創展在北京的另外一個豪宅標桿項目——北京豪宅霄云路8號,該項目自2008年11月拿到首張準售證入市,至今已有12年。

根據年報披露,地塊內仍有36.22萬平方米的建面在未來3年內沒有竣工計劃。想當年合生創展也是地產界的老大哥,同期與其并稱華南五虎的,是雅居樂、恒大、碧桂園、富力。其中,碧桂園、恒大現在已經是業內老大、老二,銷售額已經超2萬億、差一點的雅居樂和富力,也已經是千億規模水平,而合生創展還在原地踏步,只能望其項背。從曾經的華南五虎,至今淪落至小型房企,不得不提其典型的港企發展模式,“低周轉、多囤地、高溢價”。

別看2019年合生創展的銷售額才212.58億元,但它其實是一位大地主。20多年來,合生創展非常專注地做了一件事,就是“買地”,尤其是2010年之前積累了大量的低成本土儲。

公司土地儲備規模長年維持在3000萬平方米左右的水平,截至2019年底依舊達到3111萬平方米。在克而瑞公布的2019年上半年中國房企總土儲貨值TOP100中位列第40位。公司的土地儲備大多分布在一二線城市,一線城市土地占比超50%。

合生創展,在慢周轉的模式下,極大的享受了土地升值帶來的溢價,也因此獲得了超行業平均水平的利潤。雖然其土地儲備巨大,但其開發周期卻極為緩慢,通過土地的高溢價獲取高利潤率,這造就了合生創展雖然規模不大,而利潤率卻遠超龍頭房企的局面。

據克而瑞數據顯示,合生創展從2004年開始其毛利率長期保持在30%以上,2019年中甚至達到了52.23%,同時企業的凈利率也基本都在20%以上,是“悶聲賺錢”的房企代表。在這一點上,合生創展和中海地產頗為相似。

過去在“慢周轉”模式下,公司積累了不少超長開發周期與銷售周期的項目,根據此前媒體的報道,公司有多個項目建設多年仍未竣工,比如位于花都的合生TIT國際產業園自2013年招商以來僅建設了4棟產業用房,至今仍在建設階段。甚至有項目開盤10年仍未售完。

這種風格難言優劣,但失去規模優勢的事實不可否認。由于合生創展奉行大盤開發和高端精品模式,采取 “高溢價、多囤地、慢周轉”的策略,導致其在最近幾年房地產市場環境不斷變幻的過程中,合生創展的應變能力顯得不足,同時也讓合成創展錯失了規模增長的黃金期。

二代接班,地產航母”駛向何處?

而種種數據卻表明,合生創展的低成本土地優勢較多地被低資產周轉水平抵消,銷售規模不能有效擴大之下,即使利潤率再高,業績也始終比不上那些規模爆發式增長的房企,反而成為拖累企業利潤、規模的絆腳石。

2019年開始,后知后覺的合成創展開始顯露出對銷售規模的訴求。外界盛傳朱孟依先生曾立下“2019年400億元,2020年800億元”的銷售目標。沉寂多年的合生創展從2017年9月重啟公開拿地,就此結束近幾年在公開市場的沉默期,這促使其2018年規模重回百億,同比增長超6成。而今年初, 合生創展“公主”接棒,朱孟依留給女兒的,是一個年銷售額達百億元、土地儲備近3000萬平方米的商業帝國。這位80后,會將合生創展這艘曾經的“地產航母”駛向何處也是外界所關心的。

有人認為,一塊地吃20年的朱老農式時代正在遠去,80后的二代必然不同于1959年生人的老朱一代。隨著朱家第二代接班,合生創展正在改變以往大盤囤盤式的開發模式,拿地更為進取。不過,以合生創展當前的規模和資金實力,想要追趕并非那么容易,公司銷售規模距離回歸頭部房企還有很大距離。

公司

綠田機械股份有限公司(簡稱綠田機械)將于2021年3月18日首發上會。綠田機械擬在上交所主板上市,本次公開發行股份數量不超過2200萬股,占發

詳細>>

11月6日,國際數據公司(IDC)手機季度跟蹤報告顯示,2020年第三季度中國智能手機市場出貨量約8480萬臺,同比下滑14 3%。出貨量前五的品牌分

詳細>>

突如其來的疫情黑天鵝,讓中國零售行業整體遇冷,增長一度陷入停滯。對于業務模式主要面向線下門店的內衣企業來說,更是遭遇了前所未有的危

詳細>>

2020年上市公司半年報披露已結束,然而,神州數碼今年上半年的業績并不理想,營收凈利雙雙下滑。并且近日公司發布公告稱,10大董事、高管擬

詳細>>

8月28日,兌吧發布了2020年中期業績。盡管受疫情及宏觀經濟影響,其廣告收入有所下滑同時導致經調整凈利潤亦由盈轉虧,但是其SaaS業務表現

詳細>>

27日晚間,申通快遞發布2020年半年報。數據顯示,上半年,公司實現營業收入92 58億元,同比下降6 21%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤7067

詳細>>
主站蜘蛛池模板: 欧洲性xxx | 日韩精品久久久久影院 | 伊人久久亚洲综合天堂 | 日韩插插| 97国产精品视频观看一 | 久久天堂网| 九九视频精品全部免费播放 | 在线观看毛片视频 | 亚州免费视频 | 无遮羞肉体动漫影院免费版 | 黄色一级毛片 | 成人欧美日韩视频一区 | 免费人成在线观看播放国产 | 在线免费资源 | 免费综合网 | 婷婷伊人 | 亚洲黄色美女视频 | 成人www视频| 夜夜精品视频一区二区 | 男女视频免费观看 | 亚洲网视频 | 天天摸天天爽天天碰天天弄 | 美日韩视频 | 欧美成人手机视频 | 成人免费视频一区二区三区 | 黑人黄色一级片 | 99精品视频在线观看免费专区 | 男女羞羞免费视频 | 精品视频一区二区三区免费 | 黄色理论片 | japanese55老妇成熟乱 | 日韩污视频| 91日本在线观看亚洲精品 | 成人毛片高清视频观看 | 日本一区深夜影院深a | 999视频精品全部免费观看 | 本道久久综合88全国最大色 | 成人国产精品久久久免费 | 午夜日韩精品 | 一级在线观看视频 | 亚洲欧美日韩国产vr在线观 |